Διαχειριστικές Επιτροπές Πολυκατοικιών – (Κοινόκτητων Οικοδομών)

Εισαγωγή:

Η ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ στην Κύπρο αποτελεί ένα σημαντικό κομμάτι του τομέα των ακινήτων στο νησί. Αυτό περιλαμβάνει την ενοικίαση, την πώληση, την αγορά και τη Διαχείριση Ακινήτων για επενδυτικούς, επιχειρηματικούς και ιδιοκατοίκησης σκοπούς. Η ανάπτυξη του τουρισμού και η οικονομική ανάκαμψη έχουν αυξήσει το ενδιαφέρον για ακίνητα στην Κύπρο. Σημαντικοί πυλώνες στον τομέα είναι οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στη ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ, όπως επίσης και οι ιδιώτες ιδιοκτήτες που συχνά πυκνά αναλάμβουν τη διαχείριση σε μικρότερες Κοινόκτητες Οικοδομές.

Η νομοθεσία περί ακινήτων όπως αναφέρεται πιο κάτω, η φορολογική πολιτική και οι οικονομικές συνθήκες επηρεάζουν τη ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ στην Κύπρο. Η ανάπτυξη του τομέα των ακινήτων στην Κύπρο συνεχίζει να παρουσιάζει ευκαιρίες και προκλήσεις για εκείνους που επιθυμούν να επενδύσουν ή να διαχειριστούν ακίνητα στο νησί.

Σε αυτό το Άρθρο θα εξετάσουμε πιο αναλυτικά τους νόμους που διέπουν τη ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ των Κοινόκτητων Οικοδομών, τον τρόπο λειτουργίας της Διαχειριστικής Επιτροπής, συμπεριλαμβανομένων των δαπανών, εξουσιών και αρμοδιοτήτων που προνοεί ο σχετικό νόμος αναφορικά με τη Διαχείριση Ακινήτων στην Κύπρο.

Κοινόκτητη Οικοδομή:

Σύμφωνα με τον Νόμο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος (ΚΕΦ.224), Άρθρο 38Β (α); «όταν οικοδομή αποτελείται από πέντε τουλάχιστο μονάδες, έστω κι αν αυτή με όλες τις μονάδες της ανήκει κατά κυριότητα σ’ ένα κύριο, αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή και θα εγγράφεται ως κοινόκτητη».

Επιπρόσθετα, ακόμα και στην περίπτωση οικοδομής αποτελούμενης από 2 μέχρι 4 μονάδες, μπορεί να αποτελέσει κοινόκτητη οικοδομή και να εγγραφεί ως τέτοια, αν οι κύριοι του πενήντα τοις εκατόν (50%) τουλάχιστο της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ή οποιοιδήποτε δύο κύριοι μονάδων υποβάλουν σχετική αίτηση αιτούμενοι όπως το υποστατικό αυτό αποτελέσει κοινόκτητη οικοδομή και εγγραφεί ως τέτοια.

Τι είναι η μονάδα;

Σύμφωνα με το Άρθρο 38Α στον πιο πάνω Νόμο, μονάδα σημαίνει όροφο ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο ή γραφείο, διαμέρισμα ή κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα, ή χώρο κοινόκτητης οικοδομής που μπορεί κατάλληλα και άνετα να τυγχάνει κατοχής και κάρπωσης ως πλήρης, χωριστή και αυτοτελής μονάδα για οποιοδήποτε σκοπό.

Αναφορικά με την Αμοιβή Διαχειριστικής Επιτροπής, δυνάμει του Άρθρου 38ΚΕ του Νόμου, η οριζόμενη από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου, θα αποτελεί δαπάνη για την κάλυψη της οποίας οι κύριοι των μονάδων οφείλουν να συνεισφέρουν.

Δαπάνες για τη συντήρηση Κοινόκτητης Οικοδομής:

Σύμφωνα με το Άρθρο 38ΙΑ:

(1) Οι κύριοι όλων των μονάδων θα πρέπει να συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες, όπως για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες καθορίζεται ς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.

(2) Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού.

Ύπαρξη Διαχειριστικής Επιτροπής σε μια Κοινόκτητη Οικοδομή:

Η δημιουργία και γενικά η ύπαρξη ‘Διαχειριστικής Επιτροπής’ η οποία διαχειρίζεται όλα τα θέματα που αφορούν μια πολυκατοικία, βάσει του Άρθρου 38ΚΒ του σχετικού Νόμου, αποτελεί υποχρέωση. Σε περίπτωση απουσίας μιας τέτοιας Επιτροπής, τότε ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει την εξουσία να προβεί σε διορισμό μιας τέτοιας Επιτροπής.

Διορισμός και Πώς εκλέγεται η Διαχειριστική Επιτροπή;

Η Διαχειριστική Επιτροπή εκλέγεται έπειτα από αίτηση που υποβάλλεται από τους κύριους των μονάδων καθώς επίσης και οποιοσδήποτε τρίτος ο οποίος έχει έννομο συμφέρον.

Σύμφωνα με τους Κανόνες του Νόμου, η Διαχειριστική Επιτροπή εκλέγεται σε Γενική Συνέλευση των κυρίων των μονάδων που συγκαλείται και ενεργεί σύμφωνα με τους ενσωματωμένους στο Νόμο Κανόνες, με εξαίρεση εάν έχουν συνταχθεί και καταχωρηθεί άλλοι κανονισμοί όπως προνοείται στο Νόμο από τη Διαχειριστική Επιτροπή.

Ποια είναι η Διαδικασία σύγκλησης Γενικής Συνέλευσης;

• Δίδεται 7 ημερών ειδοποίηση
• Ορίζεται ο χρόνος και ο τόπος της συνέλευσης
• Εξετάζεται αν υπάρχει απαρτία – δηλαδή περισσότερο από το 50% θα πρέπει να είναι παρόντες. Αν δεν υπάρχει απαρτία, τότε αναβάλλεται για περίοδο μίας εβδομάδας και επαναλαμβάνεται την ίδια μέρα και ώρα.
• Εκλέγεται πρόεδρος και γραμματέας της συνέλευσης, ο πρόεδρος συντονίζει και καθοδηγεί, με τον γραμματέα να τηρεί τα πρακτικά της συνέλευσης.
• Υποβάλλονται υποψηφιότητες και εκλέγονται τα μέλη της Διαχειριστικής Επιτροπής
• Εκλέγεται Πρόεδρος, Γραμματέας και Ταμίας
• Τα πρακτικά της εκλογής της Διαχειριστικής Επιτροπής ή της οποιασδήποτε άλλης απόφασης που λαμβάνεται από την Γενική Συνέλευση καταγράφονται από τον Πρόεδρο και Γραμματέα της Γενικής Συνέλευσης και καταχωρούνται στο βιβλίο αποφάσεων της οικοδομής.

Διαχειριστική Επιτροπή – Ποιες είναι οι Εξουσίες και Αρμοδιότητές της

Η εκλεγόμενη Διαχειριστική Επιτροπή, λειτουργεί ως εντολοδόχος των κυρίων της κοινόκτητης οικοδομής και έχει τις εξουσίες/αρμοδιότητες που καθορίζονται από το Νόμο. Μερικές από τις αρμοδιότητες της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι:

• Να ελέγχει και να λειτουργεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία.
• Να διατηρεί ταμείο και να καθορίζει, εισπράττει, ακόμα και με αγωγή, τα εισπρακτέα ποσά για τη λειτουργία της οικοδομής.
• Να διασφαλίζει την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών.
• Να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής

Η νομιμότητα της επιτροπής αυτής καθίσταται έγκυρη με την απόφαση της Γενικής Συνέλευσης.

Ασφάλιση Κοινόκτητων Οικοδομών:

Η ασφάλιση των κοινόκτητων οικοδομών είναι ακόμα μια πρόνοια που επιβάλλεται από τη σχετική Νομοθεσία σχετικά με τη ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ. Έπειτα από διάφορες εισηγήσεις και προτάσεις του Συνδέσμου Ασφαλιστών, ρητά αποφασίστηκε πως οι κύριοι των μονάδων έχουν το δικαίωμα ξεχωριστής ασφάλισης των μονάδων τους, χωρίς όμως να έχει αρνητικό αποτέλεσμα στα συμφέροντα της Διαχειριστικής Επιτροπής και χωρίς να επιτρέπει στον ασφαλιστή να καταβάλλει αποζημίωση μικρότερη της αξίας αντικατάστασης, επικαλούμενος υποασφάλιση. Αντίθετα, περιορίζεται επίσης το ύψος της αποζημίωσης, ώστε αυτή να μην υπερβαίνει την αγοραία αξία της κοινόκτητης οικοδομής, στην περίπτωση που η αγοραία αξία είναι μικρότερη από την αξία αντικατάστασης.

Για περισσότερες πληροφορίες επικοινωνήστε μαζί μας:

Το γραφείο μας μπορεί  και καλύπτει όλο το φάσμα στη ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ, σχετικά με τις Διαχειριστικές Επιτροπές και γενικά τις Κονόκτητες Οικοδοκές.

Επιπρόσθετα, μπορεί να διασφαλίσει την είσπραξη κοινόχρηστων, όπως και την ορθή εφαρμογή των αρμοδιοτήτων της Διαχειριστικής Επιτροπής, με αποτέλεσμα την ομαλή και αποτελεσματική λειτουργία οποιασδήποτε Κοινόκτητης Οικοδομής.